Het huurcontract regelt niet alleen het recht om in een woning te wonen, maar legt ook een reeks verplichtingen vast waaraan de huurder moet voldoen om zijn permanent verblijf niet in gevaar te brengen. Artikel 27.2.e van de wet op de stedelijke huurovereenkomsten(LAU) maakt onder andere duidelijk dat het uitvoeren van hinderlijke, gevaarlijke of illegale activiteiten in de woning een reden voor uitzetting kan zijn.
Praktisch gezien betekent dit dat de verhuurder de bevoegdheid heeft om het contract te beëindigen als de huurder van het eigendom een bron van conflicten of risico’s voor de gemeenschap maakt. De regel is niet beperkt tot ernstige feiten zoals drugshandel of illegale activiteiten, maar strekt zich ook uit tot herhaaldelijk gedrag dat het samenleven verstoort of de gezondheid en veiligheid van het gebouw in gevaar brengt.
De verhuurder mag de huurder vroegtijdig uitzetten als hij een van deze activiteiten uitvoert die onder de wet vallen.
Het begrip “overlastgevende activiteit” is ruim en kan gaan van constant lawaai, feestjes tot laat op de avond of opeenhoping van afval, tot het gebruik van de woning voor niet-residentiële doeleinden die de rust van de buren verstoren.
De categorie ongezonde of schadelijke activiteiten omvat activiteiten die de hygiëne in gevaar brengen of gezondheidsrisico’s met zich meebrengen, terwijl gevaarlijke activiteiten de omgang met ontvlambare stoffen of de installatie van elementen die een ongeluk kunnen veroorzaken omvatten.
Jurisprudentie heeft bevestigd dat het niet nodig is om extreme situaties te bereiken voor de verhuurder om op te treden. Rechtbanken hebben bijvoorbeeld herhaaldelijk lawaai dat de rust van buren hindert of de onjuiste opslag van materialen die een risico vormen, beschouwd als een reden voor beëindiging.
De wettelijke basis ligt in het beschermen van het samenleven en ervoor zorgen dat de woning een bewoonbare en veilige ruimte is.
Als de huisbaas dus constateert dat een van deze activiteiten plaatsvindt, kan hij een ontruimingsprocedure starten wegens contractbreuk. De wet stelt hem in staat om dit te doen zonder het verstrijken van het contractaf te wachten . De beëindiging is echter niet automatisch: het is noodzakelijk om naar de rechter te gaan, waar het bewijs wordt beoordeeld en de huurder de kans krijgt om zich te verdedigen.
