Wanneer een verhuurde woning wordt verkocht, wordt de koper automatisch de nieuwe verhuurder en moet hij het lopende contract respecteren.
De aan- en verkoop van verhuurde woningen roept vaak vragen op bij zowel verhuurders als huurders. Een van de meest voorkomende vragen is wat er met het huurcontract gebeurt wanneer het pand van eigenaar verandert en, vooral, in welke gevallen de nieuwe eigenaar al dan niet een vergoeding aan de huurder moet betalen.
Het antwoord staatvan de Wet op de stedelijke huurcontracten , die de subrogatie van de koper in huurcontracten regelt en duidelijke grenzen stelt.
Huurwet: wat houdt deze in en wat bepaalt deze?
Volgens deze regelgeving wordt de koper bij de verkoop van een verhuurde woning automatisch de nieuwe verhuurder en moet hij het geldende contract respecteren.
Dit betekent dat de huurder gedurende de eerste vijf jaar, als de vorige eigenaar een natuurlijke persoon was, of zeven jaar, als het een rechtspersoon was, zijn recht behoudt om in de woning te blijven onder dezelfde overeengekomen voorwaarden, zonder dat er een verplichting bestaat om hem te vergoeden.
Huurwet | Eigenaren moeten huurders vergoeden als ze deze regelgeving niet naleven
De situatie verandert wanneer het ondertekende contract een looptijd heeft die langer is dan deze minimumtermijnen. In dat geval is de nieuwe eigenaar alleen verplicht om de huur te handhaven totdat die vijf of zeven jaar zijn verstreken. Als het contract langer loopt, kan het recht van de huurder vóór de overeengekomen termijn vervallen, maar dan is niet de koper, maar de verkoper van de woning verantwoordelijk voor de schadevergoeding.
De door de vastgestelde schadevergoeding is gelijk aan een maand huur voor elk jaar van het contract dat het wettelijke minimum overschrijdt. Als bijvoorbeeld een contract voor tien jaar is ondertekend met een natuurlijke persoon als verhuurder en de woning wordt in het achtste jaar verkocht, blijven er twee jaar huur over na de vijf beschermde jaren. In dat geval heeft de huurder recht op twee maanden huur als compensatie van de voormalige eigenaar.
De wet voorziet echter ook in gevallen waarin de verhuurder en de huurder in het contract uitdrukkelijk overeenkomen dat de verkoop het huurcontract beëindigt. Als deze overeenkomst bestaat, hoeft de nieuwe eigenaar de gehuurde woning alleen te respecteren totdat de vijf of zeven jaar wettelijke bescherming zijn verstreken. Na afloop van deze termijn bestaat er geen verplichting om de huurder te vergoeden.
Dit betekent dat de koper nooit verplicht is om een financiële vergoeding te betalen. De last van de schadevergoeding rust uitsluitend op de verkoper, en alleen in het geval dat de duur van het contract de wettelijk vastgestelde minimumtermijnen overschrijdt.
Het evenwicht dat voorstelt, is duidelijk: de nieuwe eigenaar hoeft de huurder in geen enkel geval een vergoeding te betalen, en alleen de vorige eigenaar moet dat doen als het contract langer duurt dan de wettelijke vijf of zeven jaar.
